新加坡房产总分析 · 市场走势与影响因子
市场快照
四个市场的最新中位值与同比（HDB 转售 / HDB 出租 / 私宅买卖 / 私宅租赁）。
① 四大市场走势（2021-10 = 100）
把四个市场归一到同一基准，可以直接看谁跑得快。
读法：2021-10 为基期 100。指数越高代表相对基期涨得越多。
② 长周期：HDB 转售 36 年 · 私宅 5 年
1990 – 2026，年度中位价与成交量。这是全岛唯一有 36 年连续记录的住房价格序列。
口径断层：2012 年之前是批准日期（Approval Date），2012-03 起是登记日期（Registration Date），
图中红线处存在口径切换成分，跨接缝的台阶不能全部解读为真实涨价。
私宅同期对照（2021-09 ~ 2026-09）
私宅没有 36 年序列 —— 私宅公开的成交明细只回溯到 2021-09，比 HDB 少了 31 年。
下面是私宅在这 5 年窗口里的成交单价（psf）曲线、月度成交量，以及与 HDB 同期的涨幅对照。
③ 私宅 vs HDB：单价比
私宅成交单价（psf）÷ HDB 转售单价（psf）。倍数越高说明私宅相对越贵。
读法：倍数上升代表私宅跑赢 HDB。历史区间大致 2.6x – 3.6x，
④ 季节性：挑月份有没有用（含开学季租金）
各月价格相对当年中位的偏离（%），以及成交量占全年的比例。
租金的月份规律（开学季）
有，但 HDB 与私宅的季节形状不一样。
HDB 出租：月度租金指数
指数 = 该月均值 ÷ 当年均值，剔除年度涨价趋势；「量」为该月成交量占全年比例。已剔除 2021（起始不完整）与 2026（未完整年度）。
私宅租赁：月度租金指数
开学季确实存在，但两个市场的季节长得不一样：- HDB：1 月最低（0.956），12 月最高（1.046），年内跨度约 9% —— 与本地学年节奏吻合：学年 1 月开学，家庭倾向在 11–12 月完成搬迁，需求推高年底租金；1–2 月（含春节）成交转淡。
- 私宅：峰值在 7–8 月（1.034 / 1.062），1–5 月偏低 —— 主要跟随外籍人士的年中搬迁周期，而非本地学年。
- 成交量几乎没有季节性：HDB 各月占比 7.6%–9.2%（均匀为 8.3%），说明季节影响的是「价格」而不是「活跃度」。
实用建议：租 HDB 尽量避开 11–12 月、可考虑 1 月签；租私宅避开 7–8 月。价差约 5–11%，对一年租金来说是几千新元的量级，值得挑时间。
⑤ 地契：永久 / 99 年 / 剩余年限
先说结论：永久地契的真实溢价约 3%，远小于传闻。
⑤–⑧ 怎么读：指数 1.000 = 与同区位、同户型、同年成交的样本持平；高于 1 表示更贵，低于 1 表示更便宜。每张图都在「区位 × 户型 × 年份」内分层比较，排除了地段和时间的干扰。
HDB：剩余地契年限 vs 单价
样本 199,413 笔 2019 年后成交。分层：市镇 × 房型 × 年份。注意：HDB 全部为 99 年租赁地契，剩余年限 = 99 − 房龄，两者完全共线，因此这张图实质是「房龄效应」，不能解读为「99 年地契快到期导致折价」。真正会触发折价的是接近 45 年以下的极短剩余（目前样本仅 1,611 笔）。
私宅：地契类型 vs 单价
未控制房龄时的原始对比。可见「99 年」反而高于「永久」，这是混淆：新加坡 1980 年前落成的私宅多为永久地契，而这些项目本身已老旧。
私宅：控制项目房龄后的地契效应（关键）
分层加入项目房龄：邮区 × 类型 × 年份 × 房龄段，样本 65,036 笔。控制房龄后结论反转 —— 永久地契溢价约 +3.0%，远小于市场口耳相传的 10–20%。
怎么读：永久地契的真实溢价大约在 3% 量级。市场常说的「永久地契贵一成以上」，大部分其实是「核心地段 + 低密度 + 大地块」的叠加效应，而非地契本身。若是纯投资、持有 10 年以内，99 年地契的性价比通常更好。
⑥ 房龄 vs 租金：新房到底值多少溢价
HDB 与私宅的答案完全不同。
HDB：房龄 vs 租金单价（S$/sqft/月）
样本 206,158 笔出租（总面积由同街区同户型的转售中位面积推算）。分层：市镇 × 房型 × 年份。
私宅：房龄 vs 租金单价
样本 225,633 笔租赁，房龄取自项目 TOP 年份。分层：邮区 × 卧室数 × 年份。
差异原因：私宅房龄对租金的影响（新房 vs 30 年+ 差约 35%）远大于 HDB（新房仅高 10–15%，20 年后即触底）。因为私宅租金买的是设施与状态（泳池、健身房、外立面、户型设计），这些会随年份明显老化；而 HDB 租金主要由面积与区位决定，老组屋面积大、多位于成熟市镇，折旧主要落在售价上，租金反而稳。
买房启示：若目标是收租，HDB 买 15 年内的次新房性价比最好；私宅则要更谨慎 —— 老私宅的租金折价是持续性的。
⑦ 学校：学区房真的有溢价吗
「有没有学校」没影响；「名校」影响约 2%，且数据受限。
距最近小学的距离 vs 单价
HDB 转售，分层：市镇 × 房型 × 年份。全岛小学坐标 92 所。
结论：没有可辨识的影响。各档位在 0.99–1.04 之间且非单调（2km 以上反而略高），说明这只是区位差异的残留，不是学校效应。原因很直接 —— 新加坡小学分布极密，绝大多数组屋 1.2km 内都有小学，「有没有学校」不构成稀缺性。
GEP 名校 1km 内 vs 单价
GEP（高才教育计划）小学 9 所，教育部官方项目，是唯一可核验的「名校」客观标识（教育部不公布学校排名）。分层：市镇 × 房型 × 年份。
GEP 1km 内的 HDB 溢价约 +2.2% —— 方向单调（1km 内 1.025 → 2km 外 1.003），但幅度只有 2% 上下，远小于中介常说的「学区房贵 10–20%」。
私宅侧的对应结果为非单调（1km 内 0.995、1–2km 1.048、2km 外 1.003），不具解释力，本报告不作结论。
数据局限：OneMap 可检索到的全岛小学约 92 所（全岛实际约 180 所，覆盖约一半），且无法区分学校声誉梯度 —— 真正的「名校溢价」需要 P1 注册竞争数据（每所学校每年各距离段的抽签情况）才能准确量化，该数据不在当前数据集内。
⑧ 楼层 / 面积 / 地铁
楼层是全部因子里最强的一个。
楼层 vs 单价（HDB）
分层：市镇 × 房型 × 年份。这是全部因子里最单调、幅度最大的一个。
面积段 vs 单价
HDB
私宅
HDB 面积对单价影响很小（0.97–1.04）；私宅则是典型的小户型单价更高（小于 60sqm 1.030 vs 150sqm 以上 0.896），因为总价门槛决定了买家池。
距最近地铁站距离 vs 单价
HDB
私宅
地铁站点 145 个；HDB 侧按街区坐标匹配，覆盖 199,413 / 199,413 笔。400m 内溢价 HDB +4.0%、私宅 +5.5%。2.5km 以上的样本极少（HDB 仅 242 笔），其偏高值不可信。
⑨ 核心结论
把上面的市场走势和影响因子合在一起看，按"量级"排序。
市场走势
影响因子：哪些因素真正影响房价
真正强的因子只有三个：楼层、私宅房龄、私宅面积段；大家最关心的地契与学校，实际影响都很小。指数 1.000 = 与同区位、同户型、同年成交的样本持平；高于 1 表示更贵，低于 1 表示更便宜。
| 问题 | 结论 | 影响强度 |
|---|
| ⑤ 地契：永久 vs 99 年 | 私宅控制房龄后永久地契 +3.0%；HDB 全部为 99 年租赁地契，不存在永久 | 弱 |
| ⑤ 地契：剩余年限 | HDB 剩余 95 年+ 比少于 45 年高 +27.7%，但与房龄完全共线（本质即房龄） | 表面强 / 实为房龄 |
| ⑥ 房龄 → 租金（HDB） | 0–5 年新房 +15.0%，21 年以上回落至持平（0.98–0.99） | 中等（前 20 年） |
| ⑥ 房龄 → 租金（私宅） | 0–5 年 +12.5%，31–40 年 -17.0%，新房与 30 年+ 差 +35.5% | 强 |
| ⑦ 学校：最近小学距离 | HDB 各档 1.008–1.042，私宅 0.989–1.037，非单调，无实质影响 | 无 |
| ⑦ 学校：GEP 名校 1km | HDB 1km 内相对 2km 外 +2.2%（单调但幅度小）；私宅非单调，不作结论 | 弱 |
| ④ 开学季（HDB 租金） | 1 月最低 0.956、12 月最高 1.046，年内跨度 9.5%；成交量几乎无季节性 | 弱–中等 |
| ④ 开学季（私宅租金） | 5 月最低 0.960、8 月最高 1.062，跨度 10.6%，峰值在年中而非学年开端 | 中等 |
| ⑧ 楼层 | 19 层以上 +25.4%、1–3 层 -7.1%，差 +34.9% | 强 |
| ⑧ 地铁距离 | 400m 内 HDB +4.0%、私宅 +5.5% | 弱–中等 |
| ⑧ 面积段（私宅） | 小于 60sqm +3.0%、150sqm 以上 -10.4%（小户型单价更高） | 中等 |
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