HDB × 私宅 交叉对比分析 · 5 年数据

交叉对比快照

同一时间点上，HDB 与私宅在尺价、租金、涨幅、收益率四个维度的差距。

① 价格：3 倍的尺价鸿沟

左轴 HDB 转售尺价，右轴私宅尺价 —— 两条线之间的距离就是"组屋溢价"。

② 涨幅：租金跑赢房价，而且跑赢很多

四条线都归一到 2021-10 = 100，看谁涨得快。

③ 溢价倍数：私宅 / HDB 尺价比

倍数走高 = 私宅相对更贵；倍数走低 = 组屋补涨。

④ 区域交叉：同一个区，组屋 vs 私宅差多少

把 21 个 HDB 市镇映射到对应邮区，直接比同一片区的两种产品。

⑤ 预算交叉：同样的钱，能买到什么

按当前中位尺价估算：一笔预算在 HDB 市场能拿到的户型，与在私宅市场能拿到的面积。

⑥ 收益率：HDB 高一截，私宅靠地段

毛收益率 = 月租 × 12 ÷ 成交价。HDB 用真实成交配对，私宅按中位尺价与中位租金估算。

⑦ 季节性：两个市场都没有"便宜月"

上图为价格相对年均值的偏离，下图为全年成交量在各月的分布。

⑦ 决策对照：买 HDB 还是私宅

月供按 75% 贷款、24 年、2.5% 测算（41 岁单名的可贷年限上限）；BSD 为买方印花税。

⑧ 结论：交叉分析给出的五条判断

数据下载 · 交叉对比

四大市场指数、区域交叉、预算交叉与季节性四张表。

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