近五年：HDB 与私宅转售指数
四条线都以 2021 年第四季度 = 100 为基准，比较的是涨幅而非价位。私宅只取转售（不含新房和 EC），避免新盘结构干扰。
HDB 曲线在 2025 年中转平，而 OCR、RCR 私宅仍在小幅上升。这与政府自 2024 年 8 月起把 HDB 贷款上限（LTV）从 80% 下调至 75%、加大 BTO 新组屋供应的政策方向一致。CCR 在 2023 年后基本停滞，外国买家需求被压缩。
组屋与私宅：租金和升级门槛
"5 房组屋 → OCR 转售公寓" 差价（S$）
整套月租：组屋 vs OCR 公寓（S$）
近 12 个月中位数
组屋升级私宅的差价从 2022 年的 S$60 万扩大到 2026 年的 S$80 万，升级门槛在变高。租金差距却不大：OCR 的 2 房公寓月租 S$3,600，只比 4 房式组屋（S$3,300）贵 S$300；3 房公寓 S$4,600，比 5 房式组屋（S$3,500）贵 S$1,100。对租客来说，郊区公寓的相对吸引力明显高于买房时的差距。
租金回报：组屋高于私宅
HDB 整套出租 · 毛回报约 5–8%西部、北部市镇最高，成熟中心镇约 4.4–5%
私宅公寓 · 毛回报约 3.3–3.6%OCR 最高，CCR 最低；99 年地契高于永久地契
组屋 → 私宅 差价S$80 万5 房式组屋 vs OCR 转售公寓，2022 年为 60 万
组屋的租金回报明显更高，但整套出租需满足最低居住期，并受非马来西亚籍租户配额限制；私宅回报较低，更多依赖资本增值。详见 各市镇回报 和 私宅回报率。
数据说明
- HDB 转售：1990–2012 年 2 月按批准月份，之后按登记月份，口径切换处可能有轻微断点。
- 中位数受成交结构影响：某季度大户型或新屋占比高，中位价会上升，并不等于同一套房子涨价。
- HDB 出租为整套出租批准记录，不含分租房间；租金回报为毛回报。
- 私宅成交从 2021 年 9 月开始，剔除多单位打包成交（55 笔）；指数只用非 EC 公寓转售。最近 1–2 个月私宅数据通常会被补录。
- 私宅租赁数据只有面积区间，每平方英尺月租为区间中点估算；租赁按 URA 季度口径，2026Q3 只含 7–8 月。私宅毛回报未扣房产税、管理费和空置。
- 私宅分区（CCR/RCR/OCR）按项目对应，无法对应的按邮区多数归类。