私宅：新房放量，郊区领涨

私宅：新房放量，郊区领涨

• 2025 年新房成交 12,175 套，为数据期内最高，River Modern、Zyon Grand、Tengah Garden Residences 等大盘集中开盘。新房 psf 较同区转售高约 40%。
• EC 涨幅最大：新 EC 从 2021 年的 S$1,228 psf 升至 2026 年的 S$1,845，涨约 50%，反映组屋升级需求被挤向 EC。
• 有地住宅中位价从 S$425 万升至 S$550 万，psf 涨约 46%。
• 永久地契未必更贵：近 12 个月 RCR 内 99 年地契 psf 中位数 S$2,433，高于永久地契的 S$2,070，因为 99 年地契多为新盘。比较时应控制屋龄。

私宅租赁：涨两年，平三年

URA 私宅租赁合同 44.7 万笔（2021-10 至 2026-08），只用非有地公寓，按季度取中位数。每平方英尺月租按面积区间中点估算。

三个区的租金都在 2022 年急升：CCR 从 S$4.38 涨到 S$6.00，RCR 从 S$3.72 涨到 S$5.29，OCR 从 S$3.04 涨到 S$4.40。2023 年下半年起回落 3–8%，2025 年后重新缓步上升，到 2026Q3 RCR 和 OCR 已略超 2023 年高点。和组屋一样，租金的大涨集中在 2022 年，之后主要是横盘。

按套算，2 房月租 2023 年中达到 S$4,300，现在是 S$4,200；3 房 S$5,600，与高点持平。每平方英尺租金创新高、每套租金没有创新高，说明成交户型在变小：1 房占全部租约的比例从 2023 年的 21% 升到 2026 年的 24%。

私宅租金回报：2023 年最高，现在回到 3.3–3.6%

毛回报 = 每平方英尺月租 × 12 ÷ 同期转售每平方英尺中位价。两边都用每平方英尺价格，户型差异的影响较小。

• 回报率在 2023 年最高（OCR 约 4.0%、RCR 3.8%、CCR 3.5%），因为租金先涨、房价后涨。之后房价继续上涨而租金横盘，回报率回落约 0.2–0.5 个百分点。
• 郊区回报最高，核心区最低：现在 OCR 3.6%、RCR 3.4%、CCR 3.3%。
• 越便宜的项目回报越高：转售单价 S$1,200 psf 以下的项目毛回报约 3.7%，S$2,200 psf 以上约 2.9%。
• 99 年地契比永久地契高约 0.5–1.0 个百分点，因为租客不为地契付费，买家却要为永久地契付溢价。高回报的老旧 99 年地契项目要考虑剩余年限缩短后的价格折损。

各邮区租金

近 12 个月（2025-09 至 2026-08）非有地公寓，租约少于 200 笔的邮区未列出。点击表头排序。

• 每平方英尺月租最高的是市中心和金融区：D07（Beach Rd、Bugis）、D02（Tanjong Pagar）、D01（Raffles Place、Marina）在 S$6.7–7.2，因为小户型多，单位面积租金高。
• 传统高端区 D09、D10、D11 每平方英尺只有 S$5.0–6.0，户型大，但按套算 2 房仍要 S$4,500–5,400。
• 最便宜的是北部和东北边缘：D17（Changi、Loyang）、D26（Upper Thomson）、D27（Yishun、Sembawang）在 S$3.6–4.2；D26 一年上涨 12%，主要来自 Lentor 一带新盘完工后出租。