组屋：涨了五年后转入横盘

HDB 转售：36 年三轮周期

每平米中位价按年计算。1993–1997 年和 2007–2013 年是两轮快速上涨，之后分别横盘或回调了约 6–10 年；本轮自 2020 年启动。

HDB 租金：2022 年暴涨，2023 年后横盘

整套出租批准记录，按季度取月租中位数。每年约 3.6–3.9 万笔出租，多于同期约 2.5 万笔转售。

2021Q1 到 2023Q2，4 房式月租上涨 52%（S$2,100 → S$3,200），主要来自疫情期间建屋延误和外籍人士回流。此后租金停在 S$3,300，房价却又涨了约 13%，所以组屋的租金回报率实际在下降。

各市镇：价格、涨跌与租金回报

4 房式中位价与 4 房式月租中位数计算毛回报（年租金 ÷ 价格，未扣杂费、维修和空置）。点击表头排序。

• 西部和北部回报最高：Jurong West、Jurong East 约 7.7–7.9%，组屋价格只有 S$54 万左右，但租金与中部相当（S$3,500）。
• 成熟中心镇回报最低：Toa Payoh、Queenstown、Bukit Merah 的 4 房式中位价接近或超过 S$100 万，回报约 4.4–5.0%。
• Queenstown 每平米价格一年上涨约 13%，远超其他市镇，较可能的原因是 Dawson 一带较新的组屋满 5 年最低居住期后进入转售市场，抬高了成交结构，不完全是同类房子涨价。

地契与百万组屋

剩余地契 80 年以上的组屋（多为屋龄不到 20 年、刚过最低居住期）每平米贵出约 30%。80 年以下的几档价格几乎相同，因为老组屋大多位于地段更好的成熟镇，地段溢价抵消了地契折旧。买 60 年以下的老组屋要注意：剩余地契会限制公积金使用和银行贷款额度，未来转手的买家群体也会变小。