组屋涨了五年后转入横盘，私宅仍在缓步上行

结论速览

• HDB 转售价进入平台期。2020–2025 年每平米价格上涨约 49%，自 2025 年第二季度起不再上行；2026 年至今成交量维持在每月 2,000 套左右，量稳价平，不是下跌。
• HDB 租金早于房价见顶。4 房式月租在 2023 年中达到 S$3,300 后横盘近三年，2026 年二三季度才小幅回升到 S$3,400。
• 私宅郊区（OCR）和城市边缘（RCR）跑赢核心区（CCR）。转售 psf 自 2021Q4 起分别上涨 33% 和 30%，CCR 只有 11%，与 2023 年 4 月外国买家额外印花税上调至 60% 的时间吻合。
• 租金回报：组屋明显高于私宅。HDB 整套出租毛回报约 5–8%，私宅公寓约 3.3–3.6%。
• 私宅租金：2023 年见顶后横盘，2026 年小幅创新高。每平方英尺月租 2021Q4 到 2023Q2 上涨 37–45%，之后三年基本持平；2026Q3 的 OCR、RCR 已略高于 2023 年高点，但每套月租仍低于高点，因为租出去的小户型变多。

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