组屋涨了五年后转入横盘，私宅仍在缓步上行

结论速览

• HDB 转售价进入平台期。2020–2025 年每平米价格上涨约 49%，自 2025 年第二季度起不再上行；2026 年至今成交量维持在每月 2,000 套左右，量稳价平，不是下跌。
• HDB 租金早于房价见顶。4 房式月租在 2023 年中达到 S$3,300 后横盘近三年，2026 年二三季度才小幅回升到 S$3,400。
• 私宅郊区（OCR）和城市边缘（RCR）跑赢核心区（CCR）。转售 psf 自 2021Q4 起分别上涨 33% 和 30%，CCR 只有 11%，与 2023 年 4 月外国买家额外印花税上调至 60% 的时间吻合。
• 租金回报：组屋明显高于私宅。HDB 整套出租毛回报约 5–8%，私宅公寓约 3.3–3.6%。
• 私宅租金：2023 年见顶后横盘，2026 年小幅创新高。每平方英尺月租 2021Q4 到 2023Q2 上涨 37–45%，之后三年基本持平；2026Q3 的 OCR、RCR 已略高于 2023 年高点，但每套月租仍低于高点，因为租出去的小户型变多。

HDB 转售：36 年三轮周期

每平米中位价按年计算。1993–1997 年和 2007–2013 年是两轮快速上涨，之后分别横盘或回调了约 6–10 年；本轮自 2020 年启动。

近五年：HDB 与私宅转售指数

四条线都以 2021 年第四季度 = 100 为基准，比较的是涨幅而非价位。私宅只取转售（不含新房和 EC），避免新盘结构干扰。

HDB 曲线在 2025 年中转平，而 OCR、RCR 私宅仍在小幅上升。这与政府自 2024 年 8 月起把 HDB 贷款上限（LTV）从 80% 下调至 75%、加大 BTO 新组屋供应的政策方向一致。CCR 在 2023 年后基本停滞，外国买家需求被压缩。

HDB 租金：2022 年暴涨，2023 年后横盘

整套出租批准记录，按季度取月租中位数。每年约 3.6–3.9 万笔出租，多于同期约 2.5 万笔转售。

2021Q1 到 2023Q2，4 房式月租上涨 52%（S$2,100 → S$3,200），主要来自疫情期间建屋延误和外籍人士回流。此后租金停在 S$3,300，房价却又涨了约 13%，所以组屋的租金回报率实际在下降。

各市镇：价格、涨跌与租金回报

4 房式中位价与 4 房式月租中位数计算毛回报（年租金 ÷ 价格，未扣杂费、维修和空置）。点击表头排序。

• 西部和北部回报最高：Jurong West、Jurong East 约 7.7–7.9%，组屋价格只有 S$54 万左右，但租金与中部相当（S$3,500）。
• 成熟中心镇回报最低：Toa Payoh、Queenstown、Bukit Merah 的 4 房式中位价接近或超过 S$100 万，回报约 4.4–5.0%。
• Queenstown 每平米价格一年上涨约 13%，远超其他市镇，较可能的原因是 Dawson 一带较新的组屋满 5 年最低居住期后进入转售市场，抬高了成交结构，不完全是同类房子涨价。

地契与百万组屋

剩余地契 80 年以上的组屋（多为屋龄不到 20 年、刚过最低居住期）每平米贵出约 30%。80 年以下的几档价格几乎相同，因为老组屋大多位于地段更好的成熟镇，地段溢价抵消了地契折旧。买 60 年以下的老组屋要注意：剩余地契会限制公积金使用和银行贷款额度，未来转手的买家群体也会变小。

私宅：新房放量，郊区领涨

• 2025 年新房成交 12,175 套，为数据期内最高，River Modern、Zyon Grand、Tengah Garden Residences 等大盘集中开盘。新房 psf 较同区转售高约 40%。
• EC 涨幅最大：新 EC 从 2021 年的 S$1,228 psf 升至 2026 年的 S$1,845，涨约 50%，反映组屋升级需求被挤向 EC。
• 有地住宅中位价从 S$425 万升至 S$550 万，psf 涨约 46%。
• 永久地契未必更贵：近 12 个月 RCR 内 99 年地契 psf 中位数 S$2,433，高于永久地契的 S$2,070，因为 99 年地契多为新盘。比较时应控制屋龄。

私宅租赁：涨两年，平三年

URA 私宅租赁合同 44.7 万笔（2021-10 至 2026-08），只用非有地公寓，按季度取中位数。每平方英尺月租按面积区间中点估算。

三个区的租金都在 2022 年急升：CCR 从 S$4.38 涨到 S$6.00，RCR 从 S$3.72 涨到 S$5.29，OCR 从 S$3.04 涨到 S$4.40。2023 年下半年起回落 3–8%，2025 年后重新缓步上升，到 2026Q3 RCR 和 OCR 已略超 2023 年高点。和组屋一样，租金的大涨集中在 2022 年，之后主要是横盘。

按套算，2 房月租 2023 年中达到 S$4,300，现在是 S$4,200；3 房 S$5,600，与高点持平。每平方英尺租金创新高、每套租金没有创新高，说明成交户型在变小：1 房占全部租约的比例从 2023 年的 21% 升到 2026 年的 24%。

私宅租金回报：2023 年最高，现在回到 3.3–3.6%

毛回报 = 每平方英尺月租 × 12 ÷ 同期转售每平方英尺中位价。两边都用每平方英尺价格，户型差异的影响较小。

• 回报率在 2023 年最高（OCR 约 4.0%、RCR 3.8%、CCR 3.5%），因为租金先涨、房价后涨。之后房价继续上涨而租金横盘，回报率回落约 0.2–0.5 个百分点。
• 郊区回报最高，核心区最低：现在 OCR 3.6%、RCR 3.4%、CCR 3.3%。
• 越便宜的项目回报越高：转售单价 S$1,200 psf 以下的项目毛回报约 3.7%，S$2,200 psf 以上约 2.9%。
• 99 年地契比永久地契高约 0.5–1.0 个百分点，因为租客不为地契付费，买家却要为永久地契付溢价。高回报的老旧 99 年地契项目要考虑剩余年限缩短后的价格折损。

各邮区租金

近 12 个月（2025-09 至 2026-08）非有地公寓，租约少于 200 笔的邮区未列出。点击表头排序。

• 每平方英尺月租最高的是市中心和金融区：D07（Beach Rd、Bugis）、D02（Tanjong Pagar）、D01（Raffles Place、Marina）在 S$6.7–7.2，因为小户型多，单位面积租金高。
• 传统高端区 D09、D10、D11 每平方英尺只有 S$5.0–6.0，户型大，但按套算 2 房仍要 S$4,500–5,400。
• 最便宜的是北部和东北边缘：D17（Changi、Loyang）、D26（Upper Thomson）、D27（Yishun、Sembawang）在 S$3.6–4.2；D26 一年上涨 12%，主要来自 Lentor 一带新盘完工后出租。

组屋与私宅：租金和升级门槛

组屋升级私宅的差价从 2022 年的 S$60 万扩大到 2026 年的 S$80 万，升级门槛在变高。租金差距却不大：OCR 的 2 房公寓月租 S$3,600，只比 4 房式组屋（S$3,300）贵 S$300；3 房公寓 S$4,600，比 5 房式组屋（S$3,500）贵 S$1,100。对租客来说，郊区公寓的相对吸引力明显高于买房时的差距。

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